Verhuizen naar Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Utrecht

Meer dan 17 miljoen mensen wonen er in ons kleine landje, waarvan dik 2 miljoen zich inwoner van De Grote Vier mogen noemen. Deze zogenaamde ‘Grote Vier’-steden, ook wel G4 genoemd, wordt met 853.213 inwoners geleid door de hoofdstad, Amsterdam. Rotterdam staat op nummer twee met 633.471 inwoners en het rijtje wordt afgemaakt door Den Haag (526.439 inwoners) en Utrecht (344.384 inwoners).

In een voorgaand artikel vergeleken we verhuizen naar Amsterdam al eens met verhuizen naar Rotterdam. In dit artikel betrekken wij er zowel Den Haag als Utrecht bij en schetsen wij een algeheel plaatje van de Grote Vier. Wat betaal je precies voor een optrekje in deze steden en waar liggen de verschillen? In dit artikel geven wij je een dieper inzicht in de verschillen tussen de G4 op het gebied van huizenprijzen, levenskwaliteit en etniciteit. Maar eerst, hoe staat het eigenlijk met Nederlandse huizenmarkt in het algemeen?

Nederland in cijfers

Uit het financiële overzicht van InfoNu.nl blijkt dat de gemiddelde huizenprijs in Nederland in 2016 ongeveer ligt op €240.000. Per vierkante meter betaalde Nederlanders gemiddeld €2.227. In de duurste gemeenten van Nederland wordt echter ruim het dubbele betaald voor een vierkante meter. De gemeente Blaricum spant de kroon met een kostprijs van €4.650 per vierkante meter, door de gemeente Laren (€4.570 per vierkante meter). Wassenaar (€4.505), Bloemendaal (€4.340) en Ouder-Amstel (€4.283) completeren de top vijf van hoogste huizenprijzen.

De laagste huizenprijzen worden betaald in gebieden als Zuid-Limburg, Friesland en (Noord-)Groningen. De goedkoopste gemeente om te wonen is het Limburgse Kerkrade waar een vierkante meter gemiddeld €1.364 waard is. Ook het Groningse Delfzijl (€1.383) en Pekela (€1.395) liggen ver onder de gemiddelde huizenprijs per vierkante meter. Deze lage huizenprijzen zijn te verklaren door de krimp van de bevolking en de relatief instabiele lokale economische ontwikkeling.

“De goedkoopste gemeente om te wonen is het Limburgse Kerkrade.”

Verhuizen naar Amsterdam

De grootste stad van Nederland wordt door veel mensen gezien als ‘te duur’ en ‘onbetaalbaar’. De laatste jaren steeg niet alleen het aantal inwoners in rap tempo, ook de huizenprijzen stegen pijlsnel. Het is daarom een verrassing dat Amsterdam (nog) niet in de top vijf van duurste gemeenten terug te vinden is. Dat lijkt echter niet lang meer te duren.

Wanneer je gaat verhuizen naar Amsterdam betaal je gemiddeld €3.862 per vierkante meter, waarmee Amsterdam plek nummer 6 in het lijstje van de duurste gemeenten van Nederland bezet. Verhuizers binnen- en naar Amsterdam betalen gemiddeld €340.000 voor een huis. Hiermee ligt de gemiddelde Amsterdamse huizenprijs ruim €100.000 boven het landelijk gemiddelde.

Het verschil in huizenprijzen is echter wel sterk afhankelijk van de locatie. Zo zijn huizen in het centrum van Amsterdam vaak tot twee keer duurder in vergelijking met huizen aan de rand van de stad. Op deze plekken zijn er zelfs huizen waarvan de prijs per vierkante meter onder het landelijk gemiddelde ligt.

“De gemiddelde Amsterdamse huizenprijs ligt ruim €100.000 boven het landelijk gemiddelde.”

Verhuizen naar Rotterdam

Rotterdam, de tweede stad van Nederland, is vooralsnog een stuk goedkoper in vergelijking met Amsterdam. Sterker nog, Rotterdam komt niet eens voor in de top 25 van duurste gemeenten op basis van vierkante meterprijs. Mensen die binnen of naar Rotterdam verhuizen betalen gemiddeld €196.267 voor een woning. Per vierkante meter betalen Rotterdammers gemiddeld €1.800. Dit is relatief laag voor een snel groeiende stad als Rotterdam. In 2008, vlak voor de economische crisis, betaalden mensen die naar Rotterdam verhuisden nog €1.900 per vierkante meter. Hieruit blijkt dat ook de huizenmarkt van Rotterdam redelijk zwaar is getroffen door de economische crisis.

Er kan gesteld worden dat Rotterdam op dit moment met rasse schreden vooruit gaat. Vooral in gebieden rond het stadscentrum exploderen de prijzen en wordt er zelfs gesproken van ‘Amsterdamse toestanden’. Het is dus niet onverstandig om snel te handelen, wil je nog voor een redelijk betaalbare prijs naar Rotterdam verhuizen.

“Er wordt gesproken van Amsterdamse toestanden in Rotterdam.”

Verhuizen naar Den Haag

Ook de huizenprijzen van Den Haag zijn een stuk goedkoper in vergelijking met de huizenprijzen in Amsterdam. Den Haag is echter wel een stuk duurder dan Rotterdam, maar komt tevens niet voor in de top 25 van duurste gemeenten op basis van vierkante meterprijs. Mensen die binnen of naar Den Haag verhuizen betalen namelijk gemiddeld €235.000 voor een woning. Typerend voor Den Haag is het aantal mensen dat in een appartement woont.

In Den Haag ligt dit gemiddelde op bijna tachtig procent, terwijl dit over de rest van Nederland ongeveer maar een op drie keer het geval is. Vooral na de Tweede Wereldoorlog werden er veel appartementen gebouwd. In de decennia na de Tweede Wereldoorlog bestond bijna negentig procent van de Haagse nieuwbouw uit appartementen. Een duidelijke verklaring voor het extreem hoge aantal appartementen in Den Haag is er niet.

“Na de Tweede Wereldoorlog bestond bijna negentig procent van de Haagse nieuwbouw uit appartementen.”

Verhuizen naar Utrecht

De Domstad, Utrecht, is met haar gemiddelde van €255.000 per woning het duurst van de vier grote steden op Amsterdam na. Het ligt hiermee ver boven het nationaal gemiddelde voor een koophuis. Mensen die naar Utrecht verhuizen betalen gemiddeld €600 meer per vierkante meter dan de gemiddelde Nederlander, namelijk; €2.800. Binnen de provincie Utrecht is het verder opvallend dat prijzen sterk verschillen. Verhuis je bijvoorbeeld naar de Bilt dan ben je gemiddeld €3.400 kwijt per vierkante meter, terwijl een verhuizing naar Nieuwegein, eveneens Utrecht, €2.200 kost per vierkante meter.

Een verhuizer inschakelen binnen de grootste vier steden

Het mag dus duidelijk zijn dat een huis kopen binnen Amsterdam, Den Haag, Rotterdam of Utrecht vrij prijzig is, zeker in vergelijking met het nationale gemiddelde. Een verhuizer inschakelen is in een van deze vier steden daarentegen een stuk goedkoper.

Dit heeft te maken met de wet van vraag en aanbod. Hoe meer mensen er willen verhuizen in een bepaalde regio hoe meer aanbieders er komen en hoe goedkoper de prijzen worden. Dit betekend dus dat het inschakelen van een verhuizer in de Randstad een stuk goedkoper is in vergelijking met de meeste verhuizers daarbuiten.

Huizenprijzen voor en na de crisis

Uit cijfers van het CBS bleek onlangs dat de huizenprijzen elk jaar met een aantal procent stegen net voor de start van de financiële crisis (2008/2009). Tussen 1995 en 2008, vlak voor de crisis, werden de huizenprijzen gemiddeld tweeënhalf keer zo hoog. In 1995 kostte een Nederlands woonhuis gemiddeld nog €93,750 terwijl dit in 2008 gemiddeld €255.000 was.

Tijdens de crisis kwam er echter een abrupt einde aan deze gestage groei. In één jaar tijd daalde de huizenprijzen met gemiddeld 3,4%. Binnen de 5 jaar die volgden daalde de waarde van de huizen nog verder, met bijna 20%. In 2013 kostte het gemiddelde Nederlandse huis ‘maar’ €213.000.  

“De prijs van een woonhuis steeg met 29,2% in 5 jaar.”

Vanaf 2014 trok de markt langzaam weer aan, maar nog altijd zijn de meeste huizenprijzen nog niet op dezelfde hoogte als dat ze waren voor de crisis. De prijs die we nu gemiddeld voor onze huizen betalen wanneer we gaan verhuizen is nog altijd zo’n 10% lager dan de gemiddelde verkoopprijs van de Nederlandse huizen in 2008. Er zijn echter wel een aantal gemeenten waarin de huizenprijs explosief groeide in 5 jaar tijd. Zo steeg de prijs per vierkante meter in Urk met 21,2%, in gemeente Sluis was er een stijging van 27,9% en binnen de gemeente Ouder-Amstel steeg de prijs van een woonhuis zelfs met 29,2%. Waar in Ouder-Amstel de prijs voor een vierkante meter 5 jaar geleden nog €3.315 was, is die nu €4.283.

Huizenprijzen van de ‘De Grote Vier’ na de crisis

De gemiddelde prijs voor een woning in Nederland neemt in vergelijking met de jaren in de crisis dus weer gestaag toe. Maar hoe is dit in de G4? Er verhuizen steeds meer mensen vanuit heel Nederland naar Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Amsterdam. Hoe snel stijgen de prijzen in deze steden?

In vergelijking met de gemiddelde huizenprijzen in 1995 blijkt dat de huizenprijzen in Nederland vandaag de dag gemiddeld 2,5 keer zo duur zijn. Daarnaast is een huis gemiddeld €144.188 meer waard geworden. Binnen de Vier Grote steden was de relatieve groei over de afgelopen 20 jaar echter een stuk groter. In Amsterdam zijn de huizenprijzen nu gemiddeld 3,47 keer duurder in vergelijking met 1995. In Den Haag zijn de huizen gemiddeld 3,17 keer zo duur. In Utrecht gingen de huizen zo’n 2,98 keer over de kop en in Rotterdam 2,9 keer.

Amsterdam kent relatief gezien dus de grootste groei. Maar ook absoluut gezien kent Amsterdam de grootste toename in huizenprijs. Gemiddeld gezien werd een huis hier in de afgelopen 20 jaar €241.798 meer waard. Ook Den Haag (€161.043) en Utrecht (€169.807) werden absoluut gezien een stuk duurder om naartoe te verhuizen vergeleken met de rest van Nederland. Rotterdam is de enige van de Grote Vier die onder de gemiddelde - absolute - waarde stijging van een woonhuis zit. Mensen die nu naar Rotterdam verhuizen betalen gemiddeld namelijk ‘maar’ €128.474 in vergelijking met 20 jaar geleden.

“De huizenprijzen in Amsterdam zijn vanaf 1995 3,5 keer zo duur geworden.”

Een huis huren

Alle prijzen in dit artikel zijn op basis van een koopwoning. Echter, misschien was je wel van plan om te huren. In welke stad ben je dan gemiddeld het goedkoopst uit en in welke stad is een vierkante meter het duurst op basis van de huurprijs?

Het is naar alle waarschijnlijkheid niet een enorm grote verrassing dat Amsterdam de duurste gemeente is wanneer het gaat om huur per vierkante meter. Wanneer je naar Amsterdam verhuist betaal je gemiddeld €22 per vierkante meter. Opvallend is dat de top 3 wordt aangevuld met Amstelveen (respectievelijk €18,60 per vierkante meter) en Haarlem (€16,30 per vierkante meter). Noord-Holland blijkt dan ook de duurste provincie om te wonen.

Van de vier grote steden is Rotterdam het goedkoopst om naartoe te verhuizen als je aan een huurhuis denkt. Rotterdam is gemiddeld €8,30 goedkoper per vierkante meter in vergelijking met onze hoofdstad. In Rotterdam betaal je namelijk €13,70 per vierkante meter en in Den Haag gaan huurwoningen voor €14,60 op basis van vierkante meterprijs. In Utrecht betaal je gemiddeld bijna €16 per gehuurde vierkante meter. Utrecht staat daarmee op de vijfde plek van duurste gemeenten in Nederland qua huurprijs.

Levenskwaliteit

Wanneer je naar een grote stad als Amsterdam, Den Haag, Rotterdam of Utrecht wilt verhuizen is het verstandig om niet alleen te kijken naar de koop- of huurprijs van een woning. Ook de kwaliteit van leven is een belangrijk aspect, wil je jezelf volledig thuis voelen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan uw vaste lasten in een bepaalde stad, aan het aantal zorginstellingen en uitgaansgelegenheden of aan transportkosten.

De site Expatistan zocht het allemaal uit. Amsterdam is, niet geheel verrassend, van de vier grootste steden de duurste stad om in te leven. Het verschil is echter niet zo groot als bij de huizenprijzen.  Rotterdam is wel een stuk goedkoper. Zo koop je in Rotterdam dus niet alleen een relatief goedkoop huis, je woont er ook nog het goedkoopst op basis van levensonderhoud. Je vaste lasten zijn hier in de meeste gevallen het goedkoopst, daar de huizen ook goedkoper zijn.

Amsterdam scoort alleen in de categorie ‘Personal Care’ erg goed. Dat wil zeggen dat personal care in Amsterdam goed en relatief goedkoop geregeld is. Hierbij kun je denken aan zorginstellingen waar je terecht kunt bij bijvoorbeeld artsen en psychologen. Maar ook kapperszaken en schoonheidssalons behoren tot deze categorie.

In de categorie ‘Entertainment’ scoort Den Haag volgens Expatisan het best. Zo zijn bijvoorbeeld kaartjes voor het theater het goedkoopst. Ook een uitje naar de bioscoop is in Den Haag bijna een euro goedkoper dan in Rotterdam, Amsterdam en Utrecht. De site kijkt overigens enkel naar kosten van de goederen of diensten en niet naar het kwantitatieve aspect hiervan.

Bevolkingsdichtheid

Qua bevolkingsdichtheid is het opvallend te zien dat Den Haag, de kleinste stad van de Grote Vier in oppervlakte de hoogste bevolkings- en woningdichtheid heeft. Er wonen hier gemiddeld 6216 mensen per vierkante kilometer. Ter vergelijking, het gemiddelde van Nederland is 500 inwoners per vierkante kilometer. In Rotterdam hebben inwoners de meeste ruimte van de G4. Wanneer je naar Rotterdam verhuist woon je gemiddeld samen met 2959 Rotterdammers op een vierkante kilometer. In Amsterdam woon je gemiddeld samen met 4923 anderen per vierkante kilometer. En wanneer je naar Utrecht zou verhuizen, zou je eventueel met 3480 anderen op een vierkante kilometer komen te wonen.

“In Den Haag wonen gemiddeld 6216 mensen per vierkante kilometer. Het gemiddelde van Nederland is 500 inwoners per vierkante kilometer.”

Etniciteit

Eerder schreven we al over waarom Nederland zo in trek is bij, met name, expats. Maar zie je dit ook terug wanneer je kijkt naar de bevolkingsopbouw van de De Grote Vier? Gemiddeld gezien is 78,6 procent van de inwoners van Nederland autochtoon. De grootste groepen allochtonen bestaan uit Surinamers, (2,1%), Turken (2,4%) en Marokkanen (2,2%).

Waar over heel Nederland gezien ruim drie kwart autochtonen wonen, is dat in Amsterdam wel anders. Wanneer je naar Amsterdam gaat verhuizen moet je er rekening mee houden dat meer dan de helft van de bewoners allochtoon is. Met name Surinamers (8,3%) en Marokkanen (9,0%) wonen veel in de hoofdstad. Daarnaast is er een aanzienlijk deel van Amsterdam van totaal-niet-Westerse-komaf, namelijk 34,8 procent van de bevolking.

Amsterdam heeft van de vier grote steden de meeste allochtone inwoners maar Den Haag en Rotterdam volgen Amsterdam op de voet. Den Haag is qua bevolkingsopbouw relatief gezien nagenoeg gelijk aan Amsterdam.

Maar wanneer je naar Rotterdam verhuisd, ben je als autochtoon wel net iets in de meerderheid., 48,9 procent van de inwoners is hier namelijk allochtoon. Verder wonen er in Rotterdam eveneens veel Surinamers. Turken zijn er net wat meer in vergelijking met Marokkanen. Utrecht daarentegen is qua bevolkingsopbouw totaal verschillend van de drie andere steden. Waar de andere steden gezien kunnen worden als echte internationale steden, rond de 50 procent autochtonen en 50 procent allochtonen, lijkt Utrecht veel meer op de gemiddelde Nederlandse bevolkingsopbouw.

Verhuizen naar ‘de Grote Vier’?

Van de vier grootste steden van Nederland is het duidelijk dat Amsterdam de duurste is. Niet alleen qua koophuizen is Amsterdam het duurst maar ook qua levensonderhoud is onze hoofdstad het prijzigst. Rotterdam is daarentegen gemiddeld gezien de goedkoopste stad om naartoe te verhuizen.

Wil je toch liever verhuizen naar een huurhuis? Dan is Rotterdam nog steeds de goedkoopste optie van de vier. Je betaald in de Havenstad namelijk €13,70 per vierkante meter. Den Haag is ietsjes duurder met €14,60 en in Utrecht ben je bijna €16,00 kwijt. Amsterdam spant, als het gaat om huurprijzen, wederom de kroon met €22,00 per vierkante meter.

Den Haag heeft de twijfelachtige eer om het meest dichtstbevolkt van de vier steden te zijn. Er wonen hier gemiddeld 6216 mensen per vierkante kilometer. Ter vergelijking, het gemiddelde van Nederland is 500 inwoners per vierkante kilometer. Den Haag wordt gevolgd door Amsterdam en Utrecht. Rotterdam is de minst dichtbevolkte stad van de vier maar is met 2959 Rotterdammers op een vierkante kilometer nog steeds een stuk dichtbevolkter vergeleken met het Nederlandse gemiddelde.

Als we kijken naar de bevolkingsopbouw op basis van etniciteit vinden we tussen Amsterdam, Rotterdam en Den Haag nauwelijks verschillen. Binnen deze drie steden is er sprake van enorm veel etnische diversiteit. Zo’n 50 procent van de bevolking is hier namelijk van autochtone afkomst. Utrecht daarentegen lijkt qua etnische diversiteit meer op de gemiddelde Nederlandse gemeente waar 78,6 procent van de inwoners autochtoon is.

Zoals je in dit artikel hebt kunnen lezen bestaan er veel verschillen tussen de vier grootste steden van ons land, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. En ondanks hun diversiteit hebben de steden in ieder geval 1 ding gemeen en dat is het feit dat al deze steden naar verwachting allemaal enorm zullen blijven groeien.

Vergelijk en vind jouw verhuizer!